千代田・中央・台東・墨田・荒川
ほか（常駐エリア）
やれるよ、 民泊。
「無人不可」の壁を
「参入障壁」に変えて、独り勝ちする。
民泊の新規参入を阻む、
「スタッフ常駐」規制。
規制強化の波が、都内の民泊を直撃
東京オリンピック、大阪万博というビッグイベントが終わり、民泊において「スタッフ常駐」を義務化する条例改正が急速に拡大しています。主要観光エリアで「無人運営」が不可能になるエリアが拡大しています。
影響を受けるエリア：
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常駐必須エリア（既存）
千代田区、台東区、中央区 など
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2026年4月より条例改正を施行
墨田区、葛飾区
-
条例改正の準備・検討中
江東区、渋谷区
小規模物件オーナーにとって、
これは事実上の「民泊禁止令」
です。
エリア
自分の物件で民泊ができれば
もっと収益が上がるのに...
「スタッフ常駐必須」という規制の壁。常駐させれば人件費で赤字になり、実質的に民泊ができない状況が生まれています。
常駐スタッフ体制には「50室以上の規模がないと成り立たない」と言われる中、この規制はもはや小規模施設への事実上の参入障壁です。
素晴らしい価値や体験を届けるポテンシャルがありながら、断念せざるを得ない。これは、オーナー様にとって、観光客にとっても、非常に高い機会損失です。
スタッフ常駐 ＝ コスト。
この常識が、障壁になっています。
スタッフ常駐＝利益の圧迫という常識を覆す。
小規模でも収益を作るため運営体制を転換せよ。
小規模施設ではフロント業務の密度が低く、サービス対応の時間が多いわけではありません。しかし、人件費は固定費として客室数に関わらず発生するため、 数室程度の売上ではこのコストを吸収しきれません。。これが、常駐運営に「50室以上の規模」が必要だと言われる理由です。
「スタッフの常駐」を、単なる待機時間ではなく、「場所を必要とする実業」の稼働時間へと転換します 。従来のフロント業務と併用して、
宿泊料以外の売上を構築することで、人件費を収益によって相殺すれば、スタッフが常駐しながら利益を生み出し続けることができます。
オーナー様にもたらされる、
3つの確かな価値
【参入障壁】
競合の参入が難しい常駐エリアで、民泊運営できます。規制が厳しいほど、参入障壁が「堀」となり、競争優位性が高まります。
【収益最大化】
インバウンド単価を取り込み、通常の賃貸経営を上回る利回りを実現します。月額固定の家賃収入から、変動型の高収益モデルへ転換します。
【資産価値】
法改正により旅館業の名義変更が容易になったことから、ホテル・旅館の売却額が上がっており、出口戦略が作りやすくなっています。
運営のボトルネックで、物件の価値を眠らせない。
「これからの時代に、
不動産が果たすべき役割とは何か」
運営は、物件が届けたい価値や体験を実現するための「手段」です。
それなのに運営設計が詰まり、価値や体験をゲスト提供できなくなる――運営を提供する側として悔しさがあります。
物件の可能性を、運営のボトルネックで終わらせない。宿泊売上だけで解決できないなら、収入源を複合化し、運営の仕組みを組み替える。
ご自身の物件の価値や体験をきちんと届ける体制づくりを支援するサービスを立ち上げました。
ホテル・民泊事例
住宅を貸切テーマパークへ
宿泊できる『からくり屋敷』
子どもたちが家の中で思いきり遊べる「からくり屋敷」をコンセプトに、 アクセス面で不利な立地でも“わざわざ行きたくなる理由”を設計。 一棟貸切の体験型宿として、予約が先まで埋まる人気宿へ再生しました。
社員寮を地元の文化を伝える
デザインのアパートメントホテルへ
各階ごとに地元の文化をモチーフのテーマ別のデザインをいれたホテルへ旅は、移動だけでなく「その街に触れること」。 フロアごとに地域のモチーフや色・素材のテーマを設定し、各階毎にで違う街の文化が感じられる体験に仕立てました。
那須塩原の空家を、
“集まれる宿”として再生。
那須塩原の空家を、住宅宿泊事業法（民泊）で運営できる宿として再生。 多世代家族の旅行や、ベンチャー企業の合宿など、大人数で集まれる需要に応えるコンセプトでリノベーションを推進しました。。
宿泊
ポータルサイトで
高評価を獲得
各プラットフォームでの高評価は、単なる満足度ではなく「次も選ばれる理由」となります。確かな運営力で、物件の資産価値をソフト面から最大化します。
資産価値を最大化する、
4つの基幹戦略。
スタッフ常駐化の実現
収益事業との兼務による、赤字にならない常駐体制の構築。
コンセプト設計
物件固有の魅力を引き出し、競合から頭一つ抜ける体験を設計。
圧倒的な集客力
OTA依存を脱却し、MEOと自社媒体を駆使した「選ばれる」ロジック。
ブランディング戦略
「作品の舞台」としての価値付与と、多角的な資産活用。
常駐化の実現：常駐スペースを収益源に変え、
新しいキャッシュポイントを実現
スタッフ常駐化の実現
スタッフがフロント業務だけでなく、カフェ運営などの収益事業を兼務することで、宿泊売上とは別のキャッシュポイントを構築。小規模物件でも「スタッフ常駐」と「高収益」を両立します。
【独自の仕組み】
- フロント業務（チェックイン・清掃管理）
- 収益事業運営（カフェ・テナント・物販）
2つの業務を兼務 → 人件費を賄える体制を実現
宿泊業と別の収益源を作ることで
宿泊売上に依存しないポートフォリオも実現できる
コンセプト設計：「誰のどんな体験を生むか」を定義し、
競合と差別化
建築 (Architecture)
魅力を引き出す空間設計
マーケティング
(Marketing)
集客・販売戦略
運営 (Operation)
実現可能なオペレーション
SYNERGY
建築
(Architecture)
魅力を引き出す空間設計
マーケティング
(Marketing)
集客・販売戦略
運営
(Operation)
実現可能なオペレーション
コンセプト設計
単に部屋を提供するだけでは、供給過多の市場で埋没してしまいます。物件ごとに明確なコンセプトとターゲットを設定し、その場所だからこそ生まれる価値を創出することで、近隣の競合施設との圧倒的な差別化を図ります。
物件整形のプロセス：
立地・市場分析
ターゲット定義
体験設計
空間実装
集客力：OTAに依存しない集客設計
宿泊業の集客はOnline Travel Agent（OTA）を主軸にすることが一般的です。ただ、成約時は右記のような手数料が発生します。OTAでは、仕様の変更も都度発生し、ゲスト優位の対応を掲載者の合意なくそれに振り回されることも多々あります。
| OTA | 手数料 |
|---|---|
| Airbnb | 成約金額の15.5% |
| Booking.com | 成約金額の15.0% |
| じゃらん | 成約金額の10%〜12% |
OTA手数料による
利益圧迫
Profit Squeeze
売上の15〜20%にも及ぶ高額な手数料が、利益を大きく圧迫しています。
インバウンド需要の
取りこぼし
Opportunity Loss
海外ゲストの多くはGoogleマップで検索します。OTAだけでは彼らにリーチできません。
OTAの仕様変更・
ゲスト優位のリスク
Platform Risk
OTAでは仕様変更が頻繁に発生し、掲載者の合意なくゲスト優位の対応が行われるリスクがあります。
MEOは「集客」を「資産」に変える
戦略的投資
資産価値の向上
Intangible Asset
口コミは「消えない資産」です。高評価が蓄積されることで、物件自体のブランド価値が上がり、長期的な集客力が安定します。
収益性の最大化
LTV Improvement
OTA手数料のかからない「直販予約」が増えることで、同じ売上でも手残りの利益が大幅にアップします。
運営品質の改善
Feedback Loop
ゲストの声をダイレクトに運営へフィードバックし、サービス品質を即座に改善。好循環を生み出します。
ブランディング：空室を活用した
ブランディング＆収益化
DRAMATIC
ドラマ
撮影地
Competitor Differentiation
「作品の舞台」という、
最強のブランディング
ドラマや映画、人気動画のロケ地になることで、物件に「メディア掲載実績」が付与されます。
OTAのリスティングに「あのドラマの撮影地」と記載することで、閲覧数アップに貢献。
「聖地化」によるファン層の集客も期待できます。
弊社サービス「からフル」を活用した
「宿泊」＋「撮影スタジオ」のハイブリッド運営
撮影スタジオ
（フロー）
撮影スタジオ
（フロー）
撮影スタジオ
（フロー）
Problem:
閑散期など、どうしても発生する「空室」。
これをただ、空室として過ごしていませんか？
Solution:
映画・ドラマ・CM撮影などに貸出、
収益と共にブランディング期間にする
「宿泊」 ＋ 「撮影スタジオ」 ＝
資産価値の最大化
まずは「自分の物件がいくら稼げるか無料で診断」してみませんか？
あなたの物件の可能性を一緒に確認します。
「旅館業許可は取れる？」「いくら儲かる？」——無料でシミュレーションいたします。
旅館業許可の
取得可能性
想定収益
シミュレーション
最適な
コンセプト提案
1件1件物件と向き合うため、
運営代行のご相談は
毎月5件限定。
一棟一棟、企画から深く入り込むため、
お受けできる数に限りがあります。